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        物業百科

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        物業的性質

        發表時間:2017-04-27 信息來源:綜合部 瀏覽:1085

            世界上每個事物都有自己的屬性,物業也不例外。分析和把握物業的屬性,對于我們了 解物業和物業管理的本質,掌握物業管理運作規律,搞好物業管理有著十分積極的意義。

            (一)物業的自然屬性

            物業的自然屬性又稱物業的物理性質,是指與物業的物質實體或物理形態相聯系的性質 ,它是物業社會經濟性質的物質內容和物質基礎。物業的自然屬性主要指:

            1、物業的二元性

            物業的物質實體往往表現為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物,其 基礎總是建筑在土地之上,成為土地的附屬物,土地的功能則借助于建筑物得以充分發揮。因此,在經濟發達的社會,物業多為土地與建筑物的統一體,兼有土地與建筑物兩方面的物 質內容。當然,對于不同的物業,其二元組成的比重有所不同。例如,從總體而言,物業的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉村,在經濟、文化和商業中心就高于重工業基地 。物業的二元性,是其他任何商品都不具備的,它決定了物業必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質。

            2、物業的有限性

            物業的有限性,從根本上來講,是由土地的有限性決定的。天然的土地有限,用作興建 建筑物的優良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發建設。由于現代建筑物技術要求高、耗資大,因此物業的數量還受制于社會經濟力量和技術水平。

            3、物業的差異性和多樣性

            物業的差異性主要是就土地而言的。由于土地數量有限,隨著人口的增加和經濟的發展 ,人類就必須開發利用劣質土地。土地的優劣,在農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件,在城市主要取決于地段的區位及其技術條件。物業的多樣性主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然環境、技術經濟條件的不同,形成了物業形式的多樣性。每一建筑物都是單件產品,它們在類別、品種、規格、結構、式樣、外觀,以及年代等方面 ,都存在著某種不同之處。

            4、物業的固定性

            物業的固定性主要是指物業空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業從偏遠區位 移動到商業中心,即使人們將地上建筑物與土地相分離,也只是改變物業用途,不能移動法律意義或實質上的物業位置。

            5、物業的永久性和長期性

            物業的永久性是就土地而言的。土地是永存的,具有不可毀滅性,而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗,直到喪失物理壽命。物業的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經建筑完成,在正常情況下,其物理壽命期限可達到數十年甚至幾百年,可供人們長期使用。所以,物業既可以一次性出售,也可以通過出租的方式零星出售,邊流通邊消費;其價值可以一次收回,也可以在較長時期中多次收回。

            6、物業的配套性

            物業的配套性,是指物業以其各種配套設施,滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施 的物業不能滿足人們的各種需要;人們的各種需求從客觀上決定了物業的配套性。物業配套越齊全,其功能發揮就越充分。

            (二)物業的社會屬性

            物業的社會屬性可以從兩個方面來研究:作為一種商品,物業具有經濟屬性;從這一商 品的生產關系和財產關系的調整及歸屬來看,物業具有法律屬性,即物業權屬問題。

            1、物業的經濟屬性

            首先,物業的經濟屬性表現為它的單一商品屬性。物業的商品性是由物業的使用價值和 商品經濟決定的,它具有幾方面的實質性內容:物業的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現的,物業的買賣、租賃、抵押,土地使用權的出讓與轉讓,都是體現物業商品性的 具體方式;物業的開發建筑、經營管理都是商品經濟活動,必須遵從價值規律這一最基本的經濟運行規律;物業的分配與消費,即便是非盈利性的,也無不充斥著商品的行為,奉行著 “商品—貨幣”的規則;參與物業開發建設、經營管理與消費的人與人之間的關系,本質上是一種商品經濟的關系,從生產到消費都不是無償的。

            其次,物業的經濟屬性還表現為它的供應上的短缺性。物業在供應上的短缺,一方面表 現為土地資源供應的絕對短缺,另一方面表現為建筑資源供應的相對短缺。

            再次,物業的經濟屬性表現為它的保值、增值性。物業能夠保值、增值,這已經為越來 越多的人們所認識。應該看到,物業的增值是一種長期的趨勢,而不是直線式的運動。從某一時期來看,物業的價格可能有升有降、上下波動;但從長期來看,它無疑呈現出在波動中 上揚、呈螺旋式上升的趨勢。

            最后,物業的經濟屬性表現為宏觀政策上的調控性。由于物業的稀缺性,也因為物業是 關系到國計民生、社會穩定的重大問題,更因為我國的物業是從福利性分配享有、行政性管理轉換過來的,政府在宏觀政策上的調控就顯得尤為重要。具體表現在:一是為了維護土地 的社會主義公有性,合理保護、開發土地資源,實現城市經濟、社會發展目標,科學、合理地規劃、建設城市,并與城市的遠景發展需要結合起來,政府通過各種政策、法令、法規, 從宏觀上來調控物業建設的數量、容積、布局、高度、類別等;二是物業建設是一個系統工程,涉及許多相關的法律、法規、政策,也涉及市容環境保護、綠化、治安管理等有關法規 條例;三是作為物業本身,其管理也有一個法律和政策的約束、規范的過程。《城市房地產管理法》對物業管理公司資質驗證、物業管理、產權產籍管理等等都有明文規定。

            2、物業的法律屬性

            物業的法律屬性集中反映在物權的關系上。房地產物權,在我國是指物權人在法律規定 的范圍內享有的房屋的所有權,及其占有土地的使用權。

            與購置其他商品不同的是,購入物業就意味著購入一宗不動產之所有權(物權),而且, 物業的所有權不僅是一項單項權利,而且是一個權利束,擁有多項權能,如租售、抵押,形成一個完整的、抽象的權利體系。在這一權利體系中,各種權利可以以不同形式組合,也可 以相互分離,單獨行使、享有。顯然,房地產物權比其他商品財產權的結構更為復雜。

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